很严肃的二手房买卖程序按部就班才能规避风险

摘要: 新房与二手房之间分别对应着不同的人群需求，尤其是那些喜欢成熟地段的买房人，在选择房源的时候，必然会倾向于二手房。那么，对于淮安现在的二手房市场，我们应该如何正确的避免买卖风险呢？

新房与二手房之间分别对应着不同的人群需求，尤其是那些喜欢成熟地段的买房人，在选择房源的时候，必然会倾向于二手房。那么，对于淮安现在的二手房市场，我们应该如何正确的避免买卖风险呢？

第一步：核实房东身份

二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。

核实房东可采用以下方法：

卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人(包括共有人)均为房东。

卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商(或前手卖家)签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。

卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。

卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性(授权书应公证或由房东当场签署)。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。

卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。

卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性(文件通常要求公证)。

卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。

卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。

第二步：明确核实房屋状况

由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。 因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：

房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、等等。

第三步：明确交易程序

二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。

1，签约。 买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居 间人身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两 份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方 务必注意的问题。

2.付款。 支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋 转让不存在(或可立即解除)抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式。

3.交房。交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：

交房的时间和条件;物业费、水电费等承担方式;房屋灭失的风险;

房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

4.过户。过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：

到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时点。

过户所涉税收和费用的承担。应注意“税费”与“费用”的差异，前者包括税收。在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖方仍可能不得不承担营业税，尽管这与卖方本意大相径庭。

买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。

第四步：明确违约责任

严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的 “违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为 房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要 求买方退房。因此。双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

每项主要义务均应有违约责任一一对应。

违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。

另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。

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