瞧一瞧：亚运城：从疯狂到理性全民炒房时代或已终结

作为降价“先锋”的“山海湾”，从产品层面来看，其实是非常舒适的一个组团

地铁直达亚运城

2010年9月26日，亚运城正式开盘，5000多人排队买房

广铁一中已经进驻

文/图羊城晚报记者詹青（均为资料照片）

2010年9月26日，亚运城开盘，5000人排队买房，而首批供应房源只有2000余套。每个销售点都挤满了人，甚至引起交通主干道大堵塞。“有房就买”，购房者吴英对记者说“不要说看样板房，更不要说挑选哪一套单位，只要能买到房子就行。”现在回想起来，吴英仍觉得不可思议。在近乎混乱的疯狂状态下，吴英购买了亚运城一套88平方米的房子，价格将近1.1万元/平方米。当时吴英乐观地认为“明年5月1日，亚运城新推产品的售价一定会在1.5万元/平方米以上。”

遗憾的是，3年多过去的端午小长假，作为亚运城降价“先锋”的“山海湾”组团的售价回落至每平方米万元以下。

尴尬1超大货量形成价格压力

首期货量便有8000余套现楼，这对于任何一个项目来说，都是一个巨大的挑战。

如今降价的“山海湾”组团，其实就是首期8000余套现楼中未消化的存量。阳光家缘统计数据显示，目前亚运城只剩下“山海湾”组团200余套单位未售出，其他组团基本已经卖完了，去货总量接近8500套。“山海湾”此次降价，开发商清货的意图非常明显。其后，由五大开发商联手自主开发的“天誉”组团陆续有大批量新货入市，近2000套新货正在“排队”领取预售证，近期亚运城整体可售货量超过3000套。

超大货量，对楼价来说，本身就是一个不可避免的压力。更何况，目前亚运城还有大量投资客手上待价而沽的二手盘源，再加上周边大大小小的楼盘，与之竞争的盘源供应量也有约2000套，亚运城板块的住宅供应量一直处于饱和状态。供过于求，楼价涨不上去是很自然的。亚运城的价格压力，就是一个郊区大体量项目的典型压力，而在当前楼市调整的节点中，亚运城的降价便有了更典型的意义。

尴尬2从全民炒房到理性回归

亚运城当年的开盘盛况，估计近年来很难有楼盘可以超越。

2009年12月22日，广州亚运城以255亿元的成交价晋身“全国总价地王”；2010年9月26日，亚运城正式开盘，五大开发商联合开发的“光环”、“广州最大规模的项目”，多重桂冠下，亚运城的开盘营销可谓相当成功。

疯狂的抢购让亚运城起了个极高的调子，其后难以为继的背后，是整个市场大环境的风云变幻。就在亚运城开盘的3天后，“史上最严厉调控”政策出台，首付提升至三成；紧接着，“限购令”落地，楼市开始进入调控“深水区”。楼市投资客被一再挤出，亚运城“一个客人买下几条梯”的盛况也成为“绝唱”。可以说，作为全民炒房时代的“终结者”，亚运城是极具典型性的。非理性因素褪去，亚运城的楼价开始了水分的挤出，价格透支也开始理性回鎏金H5模板
归。而这3年多以来，亚运城一直走在“挤泡沫”的路上。

尴尬3“独角戏”难成板块效应

在广州楼市的舞台中，亚运城不能不说是一个强大的“主角”。还很少有一个项目，可以在3年多内，基本建成一个大城的公建配套体系，目前，亚运城的幼儿园、小学、中学已经开学，医院已经开业，超市、地铁、公交车线路等已经引入。

可惜的是，亚运城板块却一直只有亚运城在唱“独角戏”，周边“打酱油”的楼盘一直不成规模，且大多数以简单的价格策略来“对撼”亚运城，更谈不上协同作战了。“整个亚运城阵营至今难以形成板块效应，对比起如火如荼的南沙、萝岗而言，亚运城板块有过气的嫌疑，风光不如往昔也很正常。”一位在广州某知名房企供职的亚运城业主郑小姐如此分析。

尴尬4船大经风浪船大掉头难

无论从哪一个角度来看，亚运城都是广州楼市中的“一艘大船”。“巨无霸”的体量、五大开发商的实力，让市场备受看好，至少没有人认为亚运城会“崩盘”。

然而，船大经风浪，船大也难掉头。在亚运城项目的五大开发商中，中信负责融资、碧桂园负责工程和物管、富力负责报建和办理规划等手续、雅居乐负责销售、世贸负责设计，分工虽然明确，但在实际操作过程中，弊病难免。据亚运城某员工透露，项目办事效率不高、流程较长，而且五大商家一旦意见不统一，很多事情无法拍板，也无法操作。“由于五大开发商都具有独立的大型操盘经验，在遇到问题时，大家都会各执己见。”某中介负责人认为。

二手市况

看好前景，转售为租

亚运城第一批物业出证的时间大约在2011年年底，目前全部“不足5年”，据亚运城中原地产中介地铺的负责人介绍，这两年来，只有一小部分急于回收资金的业主会放售，大部分投资者都看好三五年后的升值空间，不急于出售房子，而是转售为租。“炒房炒成了房东”，在亚运城成为投资客最典型的写照。

中介经纪刘大林表示，很多业主都知道，现在并不是亚运城出货的好时机，“比如媒体村，即使业主平买平卖，售价也就是1.2万-1.3万元/平方米，加上不足5年的税费、中介费，已经接近1.5万元/平方米，何况有些贷过款的业主开价更高，很难找到买家接手。更何况现在开发商降价出货，一二手楼价倒挂的现象更为严重”。

“不过，可让业主聊以安慰的是，他们是在‘限购令’出台前买的房子，否则等到现在有钱也没有名额买。目前通胀形势不乐观，业主之前的入市价看似比现在的售价还要高，但假如算上通胀，资产也没有缩水。未来三五年楼价仍有可能重拾升势，所以亚运城的业主也不用太担心。”合富置业尚东尚筑分行主管黄仲威如此分析。

黄仲威介绍，目前有不少亚运城的业主把物业放租，租盘选择较多的是媒体村，租赁市场热度还算不错，媒体村带家具、电器的两房单位的月租金是1900-2300元，由炫彩H5模板
于放租盘源丰富、社区环境好，吸引了不少在地铁沿线工作的白领前往寻租。

买家访谈

3年过去，一半遗憾，一半欣慰

“3年过去，一半遗憾，一半欣慰。”作为一名心平气和的最早购买亚运城房子的自住买家，吴英对亚运城的降价并没有太大的愤然，“2011年，就在隔壁楼梯那一栋，售价也只是9000多元/平方米，还带新装修，所以这一次我们听到消息也没有很意外，老公说，自己住的无所谓涨跌，想想也是。”而环境好、住得很舒服，是吴英至今并不后悔选择亚运城的主要原因。

与吴英一样，在3年前入手的李丽，曾经是“退房群”中的“活跃分子”，但李丽说，事实上，她从来没有想过要退房，只是希望这个楼盘的价格能够企硬一些。李丽认为，亚运城楼价的反反复复，不过是所处板块尚未成熟、大盘尚未成型的“非常时期”的表现，“只要这个时期一过，这个楼盘迟早会像番禺其他大型社区那样，进入价格飞涨的时期”。如今，李丽的房子出租给一位广告公司的白领，月租金2000元，李丽已经很满意，“至少可以租出去，还好还好”。

的确，这3年多来，亚运城的楼价远远落后于房价飞涨的“大列车”，而无论是自住客还是投资客，无论是被迫等待，还是安心等待，选择了亚运城的买家并未失去信心，只是有那么一点遗憾——“可惜了，起了个极好的头，却没有唱最漂亮的戏”。

相关知识

亚运城从疯狂到理性全民炒房时代或已终结品牌大盘“试降”一大波“白菜价”楼盘来袭开发商不卖房也不愿降价，如今傻眼了，全民炒房时代已过去广州亚运城地王危局五大股东合而不利降价三成清盘自救赖亚楠&于红权从爱情到事业，设计的灵感源于爱再出发从解读到重构--粤港样板房案例品鉴美亚MPE寝具携手网易开创全民健康睡眠时代家居业拐点从量变到质变家居业发展新拐点从量变到质变格莱美杨元从迷茫到热爱二代标签下的完美继承

本文来自家居装修知识网亚运城从疯狂到理性全民炒房时代或已终结